中國經(jīng)濟導報記者|蔡若愚
近日，四川省住建廳相關負責人表示，今年將啟動“電梯工程行動”，通過“以獎代補”的形式，安排專項資金支持符合條件的老屋加裝電梯項目。
四川不是第一個吃螃蟹者。早在四川之前，上海、廣州等多地均曾密切關注過此事，且出臺了一些相關政策。今年北京市兩會上，市人大代表溫瀚英也建議，在基礎設施較差的老舊小區(qū)里，養(yǎng)老配置要有所體現(xiàn)，尤其是一些低層的老舊小區(qū)沒有電梯，應加裝電梯和為老人特制的扶手?？梢灶A見的是，伴隨著老齡化社會的到來，住在老樓里的老人們，對于電梯的需求只會越來越多。
中國經(jīng)濟導報記者了解到，目前各地對老樓加裝電梯項目的探索正在加快，政策支持也在加強，老樓加裝電梯正在迎來一個新的機遇期。
需求多，實現(xiàn)的少
上海閘北區(qū)陸豐小區(qū)里的兩幢6層舊樓，成為舊樓加裝電梯的一個經(jīng)典案例。早在2002年，這里的2號樓和4號樓居民就有了給老樓裝部電梯的想法。于是居民們自掏腰包，不僅補貼電梯與大樓施工的建筑成本，而且每戶還新增了10余平米面積。
如今，十幾年過去，2號樓和4號樓居民不僅上下樓有電梯，而且得益于房價上漲，每戶新增的面積跟著增值，彌補當年的付出已經(jīng)綽綽有余。
陸豐小區(qū)的案例是一個雙贏案例。據(jù)小區(qū)保安透露，該案例后來頻繁見諸報端，普陀、寶山、虹口、浦東等上海其他城區(qū)的小區(qū)都來“考察學習”過，但最后都沒有了音訊，鮮有成功案例。
究其原因，陸豐小區(qū)作為上海首例的特殊性，其享受到的一系列優(yōu)待是后來者無法復制的。
優(yōu)待之一，是社會對“加層加面積”初衷的寬容。據(jù)悉，2002年時居民最初想裝電梯的首要原因并不是簡單地加部電梯，而是借此“加層加面積”，由此緩解老式公房布局不合理、使用功能簡陋等缺點。由此，兩幢老樓的改造相對較大，除了電梯之外甚至還蓋了一層樓，原先1層用戶如今搬到了7層居住。但現(xiàn)如今，全國大部分社區(qū)對私自“加層加面積”都明令禁止。
優(yōu)待之二，是政府對推動“首例”的決心。為了促成老樓加裝電梯的國內(nèi)最早范例，當時針對該項目的許多審批一路開了綠燈，包括小區(qū)容積率、棟距、原來樓房結(jié)構(gòu)，甚至是每戶居民房產(chǎn)證面積的更改都在短時間內(nèi)完成了。小區(qū)保安在接受媒體采訪時也坦言：“還是政府牽頭做的話好做，其他小區(qū)要是自籌資金，自己找施工單位建設的話真的很難?！?/span>
陸豐之后，上海之外，失去這些優(yōu)待的后來者們就沒有那么順利了。數(shù)據(jù)顯示，在四川達州，沒有安裝電梯的高層住宅就有近5000棟，但過去兩年間一共就安裝了兩臺；即便在表現(xiàn)堪稱優(yōu)秀的廣州，其5萬幢舊樓中，每年增設電梯的也不過百余幢。
需求多，但能實現(xiàn)的少，已經(jīng)成為國內(nèi)老樓加裝電梯項目的殘酷現(xiàn)實。
安裝一部電梯需要多少步驟？
為什么裝部電梯那么難？不妨來分析一下其間需要經(jīng)歷的種種步驟。
首先，在初步明確大家都想安裝的前提下，打聽一下老樓加裝電梯的價錢幾何是第一步。這一步還比較簡單，一般問電梯公司都能告訴你。上海市電梯行業(yè)協(xié)會相關負責人告訴中國經(jīng)濟導報記者，目前電梯價格已有所下降，一線品牌的電梯價錢大概在15萬~20萬元左右，加上電梯井施工、申請安裝等其他費用大約40萬~50萬元。當然，這是安裝的價錢，后期還有維護成本、使用電費等，估計每年最低數(shù)千元。這樣計算出的總價，均攤到每戶，幾萬元是平常的事。
其次，如果確定價錢可以承擔，那么老樓里的居民就可以開始協(xié)商了——這一步被認為是分歧的開始。北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會原副主任、新聞發(fā)言人張農(nóng)科曾表示，關于老舊住宅樓的上下樓問題，是世界性的問題，難度不在技術(shù)上，而是業(yè)主的意見難以統(tǒng)一。
一般說來，越是高層住戶，對電梯需求越是迫切；越是樓層低，越是無所謂，甚至要求其他居民對電梯噪音等問題進行補償。樓層越多，利益關系越復雜，對這項昂貴支出的分擔方式就越容易起矛盾。再加上現(xiàn)代社會本來鄰里往來就少、感情生疏，一言不合極易一拍而散。很多老樓加裝電梯的項目遲遲難以推進甚至就此夭折，就是因為協(xié)商不定。
中國經(jīng)濟導報記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，比較容易成功的案例基本來自熟人社區(qū)。如珠海市最先審批通過并建成投入使用的老樓加裝電梯案例，就是一棟原外經(jīng)貿(mào)局的干部住宅樓，大家都是同一單位的同事，溝通協(xié)調(diào)比較方便；同樣，從廣州已加裝電梯的舊樓來看，主要以公安系統(tǒng)、民航系統(tǒng)、農(nóng)業(yè)廳、發(fā)改委、法院等單位的宿舍小區(qū)為主。
最后，如果大家的需求足夠強烈，不懼協(xié)商艱難終于敲定了一份各方還算滿意的支出分配方案，那么就可以進入行動階段了。不過，行動階段要闖的關仍然多如牛毛：
一是需要委托具有相應資質(zhì)的設計單位設計工程圖紙，并征求相關業(yè)主的意見。設計要求增設電梯后的老樓，在建筑間距、建筑日照、消防安全、建筑平面設計、結(jié)構(gòu)安全等方面均滿足相關規(guī)范標準。
二是向規(guī)劃部門申報上述設計方案，并進行批前公示、修改設計、征求意見等一系列步驟。
三是在設計方案過審后，確定施工單位和監(jiān)理單位，并在建設行政主管部門辦理安全、質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)，領取施工許可證。
四是到消防監(jiān)督機關進行消防設計備案；到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門辦理電梯施工開工告知。
五是電梯竣工后，辦理建設工程規(guī)劃驗收手續(xù)，驗收合格后，向市城建檔案館移交建設檔案，并向建設行政主管部門辦理竣工驗收備案。
六是向質(zhì)監(jiān)部門申報電梯完工后的監(jiān)督檢驗，檢驗合格后辦理使用登記手續(xù)。
上述步驟，可能在不同地區(qū)有次序上的先后，根據(jù)施工金額大小，繁瑣程度略有差異，但總的來說，已經(jīng)足夠考驗耐心。有人統(tǒng)計過這期間需要打交道的部門，多達十幾個，加蓋的公章，多達46個。
迎來新機遇
老齡化程度近30%的上海，堪稱全國最“老”的城市，也是老樓加裝電梯需求最旺的城市之一。早在2012年，上海市老年基金會就通過與多方合作，開始“多層住宅加裝助老電梯”公益項目的試點調(diào)研，隨后選定7幢樓開展試點工作。2014年初，上海市政府又出臺政策，對既有多層住宅加裝電梯項目給予施工金額40%的補貼，最高每臺不超過24萬元。
與此同時，上海市還在老樓加裝電梯項目上試水了大熱的PPP模式。2014年，“上海市城區(qū)舊住房綜合改造（加層、加梯）6+1項目”推出，采取市場化運作模式，其具體的操作思路是：成立投資建設集團、保障技術(shù)平臺；以業(yè)主同意以土地使用權(quán)在舊樓上加層為前提，為老舊住房加裝電梯、建設車庫以及改善外墻保溫等條件；建成后加層面積歸投資者，銷售后入賬核算，在凈利潤中協(xié)商留成公益金。以此方式，達到“政府為居民做公益、受益業(yè)主不掏錢、投資承建者有微利”的目的。
上述種種，都是在打破過去以住戶自籌為主的籌資方式，緩解老樓加裝電梯面臨的資金難題。中國經(jīng)濟導報記者了解到，伴隨著各地老齡化程度的加深、居家養(yǎng)老訴求的加大，老樓加裝電梯市場正在迎來新機遇。最大的亮點就是不少省市政府正逐步加入到對老樓加裝電梯項目進行補貼的大軍中。
進入2015年，四川省啟動的“電梯工程行動”把符合條件的既有住宅，納入危舊房棚戶區(qū)改造范圍，給予政策和資金支持。而日前南京市財政局局長翁國玖在回應電梯問題上也表示，目前南京市在研究落實的方案大約是市、區(qū)、個人按6的比例承擔。
資金問題是老樓加裝電梯的三大難題之一，解決了資金問題，余下還有協(xié)商問題和審批問題。
上海市電梯行業(yè)協(xié)會相關負責人向中國經(jīng)濟導報記者透露，始于2012年的“多層住宅加裝助老電梯”公益項目，電梯本身由廠家無償提供。即便如此，7幢試點樓如今只成功安裝了一幢，其他樓或者由于業(yè)主協(xié)商不一致，或者由于政府審批方面的問題，迄今仍未能裝成。由此看來，資金之外的兩大難題，應成為下一步的政策重點。
協(xié)商方面，近年來政策已有所放寬。上海2011年出臺的指導意見中，要求既有住宅增設電梯需經(jīng)所在幢房屋全體業(yè)主的同意，同時還需征得同一小區(qū)其他2/3以上業(yè)主的同意，條件相對苛刻。但其后各省市政府出臺的政策中，同意比例大多已放寬至所在幢房屋全體業(yè)主的2/3，協(xié)商成本有所降低。
審批方面，仍有拓展空間?！吧虾ｌo安區(qū)區(qū)長曾特意召集各部門，針對老樓加裝電梯的事召開會議。但事后申請審批，具體到一個一個部門，還是難。”上海市電梯協(xié)會相關負責人對中國經(jīng)濟導報記者表示，主要可能是政府不希望直接推，而是走市場化道路。如前所述，對老樓加裝電梯項目多有嘗試的上海，已經(jīng)率先推出了一套市場化運作的模式。
相比之下，福州市選擇了一條保守推進的道路，但也成為了國內(nèi)典范。據(jù)悉，福州市政府在行政服務中心專設了舊樓加裝電梯一條龍服務窗口，專門受理和辦理有關審批手續(xù)。經(jīng)過不斷調(diào)整完善，去年審批時間已縮短為一周以內(nèi)。
鏈接
老樓加裝電梯現(xiàn)有政策一覽（部分省市）
北京
2010年，北京出臺了《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》，提出加裝電梯所需資金以業(yè)主自籌為主，房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。但《意見》未對同意人數(shù)比例提出具體要求。
上海
2011年，上海市發(fā)布《本市既有多層住宅增設電梯的指導意見》，要求增設電梯需經(jīng)過所在幢房屋的全體業(yè)主同意；涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课坏?，應當征得相關權(quán)利業(yè)主2/3以上同意。但《意見》對資金籌集來源未作明確表述。
2014年，上海市財政局明確對既有多層住宅加裝電梯項目給予施工金額40%的補貼，最高每臺不超過24萬元。
廣州
2012年，《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》正式施行，規(guī)定符合條件的4層及以上舊宅都可以依法申請加裝電梯，人數(shù)和面積雙重2/3的業(yè)主同意（專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)業(yè)主同意2/3以上）即可加裝電梯。不過，在加裝電梯容易產(chǎn)生糾紛的“低層住戶補償、高低層住戶加裝電梯出資標準”等方面，仍然沒有明確規(guī)定。
目前，廣州市正在制定《既有住宅增設電梯集資分攤費用的參考標準》，預計今年5月出臺。
福州
2012年，福州市出臺《關于福州市既有住宅增設電梯的意見》，對同梯號業(yè)主一致同意的情況免去批前公示，2/3以上戶業(yè)主同意的情況才需要進行公示。
福州市政府還在行政服務中心專設了舊樓加裝電梯一條龍服務窗口，專門受理和辦理有關審批手續(xù)。在政府有關部門的積極支持下，截至2013年，福州市已有200多座舊樓受理并審批成功，舊樓電梯加裝數(shù)量居全國之首。
廈門
2011年，廈門市政府出臺政策，明確老舊住宅加裝電梯，財政補貼50%。
廈門市建設局網(wǎng)站上可以搜到有關老舊住宅加裝電梯的各種文件信息，如財政補貼資金申請表、加裝電梯技術(shù)服務申請辦事指南、不同樓層間出資（補償）比例的指導意見等。
此外，廈門市建設局組織相關人員對本市已加裝電梯的老舊住宅進行走訪，選擇代表性梯號的加裝過程進行分類解析，匯集60個業(yè)主關于鄰里協(xié)商、技術(shù)方案選擇、費用分攤、低樓層補償?shù)雀鞣矫娴慕?jīng)驗，在2014年發(fā)布在官方網(wǎng)站上供相關業(yè)主和單位參考、借鑒。
